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Baufinanzierung – Ratgeber

30 Mar 2022— 06:03 Uhr

Den Traum vom Eigenheim wahr machen – Fragen und Antworten rund um das Thema Hausfinanzierung.

Baufinanzierungsrechner – was genau kann der?

Er ermittelt die monatliche Belastung durch die Finanzierung einer Immobilie.

Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, greifen die meisten Menschen auf eine Baufinanzierung zurück. Doch wie hoch ist die monatliche Belastung für eine Wunschimmobilie? Die Antwort darauf liefert der Finanzierungs- oder Annuitätenrechner. Abhängig von der Finanzierungssumme, den Zinsen und der gewünschten Laufzeit zeigt er dir, wie hoch die Kreditrate ausfällt. Oder wie lange es dauert, bis Sie Ihr Darlehen mit Ihrer Wunschrate abbezahlt haben. 

Warum brauche ich einen Haushaltsrechner?

Weil der Haushaltsrechner alle monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber stellt.

Am wichtigsten ist somit das Nettoeinkommen – der Betrag, der Ihnen nach Abzug von Sozialabgaben und Steuern übrig bleibt. Dabei ist relevant, wie viele Gehälter Sie im Jahr beziehen. Den Einnahmen werden dann alle Ausgaben gegenübergestellt. Dazu gehören die aktuellen Wohnkosten wie die Miete und die Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas etc.). Es ist zudem sinnvoll, alle weiteren, festen Ausgaben zu berücksichtigen: Versicherungen, Kreditraten, Abonnements, Internet, Handy usw. Wer regelmäßig Sparbeträge zurücklegt, beispielsweise für den Urlaub, sollte auch diese im Haushaltsrechner angeben. Anhand dieser Angaben kann der Rechner nun ermitteln, wie hoch der monatliche und jährliche Überschuss ausfällt. Dieser Wert stellt die maximale Kreditrate dar, mit der sich eine Baufinanzierung abbezahlen lässt.

Wie läuft eine Bonitätsprüfung ab?

Die Informationen der Schufa fordert der Kreditgeber automatisch bei der Auskunftei an. Die interne Bonitätsprüfung hingegen verlangt Angaben und Nachweise, die der/die Antragsteller*in bereitstellen muss. Im ersten Schritt überprüft die Bank allgemeine, personenspezifische Daten: mitunter der Familienstand, der Beruf und der Wohnort. Diese Informationen geben einen ersten Aufschluss über das Zahlungsverhalten im Wohnumfeld. Sie sind zudem relevant, um die Nebenkosten zu kalkulieren, die eine weitere finanzielle Belastung für den/die potenziellen Kreditnehmer*in darstellen. Denn umso mehr Personen im Haushalt leben, desto teurer sind die Lebenshaltungs- und Nebenkosten. Ein zweites Einkommen durch eine/n Lebens- oder Ehepartner*in wirkt sich hingegen positiv auf die Bonität aus. Dann prüft die Bank die wirtschaftlichen Verhältnisse des/der Antragsteller*in. Dazu gehören Informationen zu bestehenden Krediten und Verträgen, die Anzahl der Giro- und Kreditkarten, Wohneigentum, Wertsachen sowie Unternehmensbeteiligungen. Diese Daten geben Aufschluss über bestehende Vermögenswerte, genauso wie finanzielle Verpflichtungen, die der/die Kund*in bereits hat. In Gegenüberstellung zum Einkommen lässt sich beispielsweise ermitteln, wie hoch der finanzielle Spielraum im Verhältnis zu den Fixkosten ist.

Wie kann ich meine Bonität aufbessern?

Neben der Berichtigung von Daten bei der Schufa gibt es weitere Möglichkeiten, die eigene Bonität aufzubessern:

  • Konten auflösen und Kreditkarten kündigen
  • Kleinkredite vermeiden
  • Schulden abbezahlen 
  • Einkünfte erhöhen
  • Häufige Wohnortwechsel vermeiden 
  • Rechnungen rechtzeitig bezahlen 
  • Dispokredit erhöhen
  • Zweiten Kreditnehmer hinzuziehen
  • Verträge kündigen 
  • Konditionsanfragen beim Finanzierungsvergleich stellen 

Als Baufinanzierungsexperten sind wir Ihnen dabei behilflich. Wir unterstützen Sie nicht nur, Ihre Bonität zu verbessern. Sondern auch dabei, den optimalen Anbieter für Ihr neues Eigenheim zu finden.

Ist der Konsumentenkredit geeignet für eine Baufinanzierung?

Der Konsumentenkredit ermöglicht eine flexible Verfügung über das Geld. Es lässt sich sowohl für das Eigenheim, aber auch für den Urlaub oder ein neues Auto einsetzen. Die Eintragung einer Grundschuld ist nicht notwendig und je nach Finanzierungsbedarf müssen keine Sicherheiten gestellt werden. Dafür ist der Konsumentenkredit teurer, denn die Zinssätze sind höher als bei einer Baufinanzierung. Zudem ist die Darlehenssumme begrenzt, je nach Anbieter auf maximal 50.000 bis 75.000 Euro. Aus diesem Grund sind Konsumentendarlehen selten geeignet, um ganze Immobilien zu finanzieren.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Ja, aber nur unter besonderen Bedingungen.

Eine Vollfinanzierung bedeutet für den Kreditgeber ein hohes Risiko, weshalb eine umfangreiche Prüfung erfolgt. Die Antragsteller müssen einen engen Antragsprozess durchlaufen und bestimmte Voraussetzungen erfüllen, damit sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital erhalten. Als erstes müssen Antragsteller eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit vorweisen. Denn stehen keine eigenen finanziellen Mittel zur Verfügung, müssen die zukünftigen Eigenheimbesitzer ein hohes Einkommen vorweisen. Außerdem achten die Banken auf einen unbefristeten Arbeitsvertrag. Personen mit schwankendem Einkommen wie Selbstständige und Freiberufler haben es hingegen schwer, eine Vollfinanzierung zu erhalten. Außerdem ist ein tadelloser Schufa-Score die oberste Voraussetzung für eine 100-Prozent Finanzierung dar. Außerdem sollten nicht zu viele finanzielle Verbindlichkeiten wie bereits laufende Kredite bestehen. Darüber hinaus muss sich die Immobilie in einem sehr guten Zustand befinden. Ein sanierungsbedürftiges Gebäude in einer schlechten Wohngegend wird keine Bank finanzieren. Gut erhaltene Objekte in einer guten Wohngegend haben die beste Chance auf eine Darlehenszusage. Wenn möglich, sollten die Antragsteller die Kaufnebenkosten selbst aufbringen können. Denn Banken lassen sich lieber auf eine 100-Prozent Finanzierung ein als auf eine 110-Prozent Finanzierung. Denn Gelder, die für Makler und Notar ausgegeben wurden, haben keinen materiellen Gegenwert. Dadurch ist das Risiko für die Bank höher falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird.

Wie funktioniert ein Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf wird bei erstrangigen Finanzierungen genutzt. Er gibt Rückschlüsse darüber, wie hoch das Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert einer Immobilie ist. Diese Berechnung dient der Bank zur Risikoermittlung. Denn sie kann damit ihr Verlustrisiko kalkulieren. Dabei zählt der Grundsatz: Umso niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Verlustrisiko für den Kreditgeber. Und dies schlägt sich auf die Konditionen nieder. Denn bei einem geringen Risiko erhalten die Kunden bessere Zinsen. Wohingegen sich die Banken ein höheres Risiko mit schlechteren Konditionen bezahlen lassen.

Wie finde ich den besten Bausparvertrag?

Den finden wir für Sie!

Bausparverträge sind eine gute Sache und klingen äußerst simpel. Die Sparer zahlen regelmäßig Beträge in ihren Vertrag ein und erhalten nach einer bestimmten Ansparphase ihr Guthaben ausbezahlt. Zusätzlich erwerben sie das Anrecht auf ein Darlehen für den Bau, Kauf oder die Modernisierung ihrer Immobilie. In der Realität sind Bausparverträge aber sehr kompliziert. Insbesondere beim Vergleich der Anbieter gibt es viele wichtige Kennzahlen, auf die es zu achten gilt: Abschluss- und Jahresgebühren, Darlehenszinssatz, Guthabenzins. Hinzu kommen die Zuteilungsbedingungen, die Regelsparrate und die Tilgungsbeträge. Ein niedriger Darlehenszins oder gute Konditionen für das Bausparguthaben alleine reichen also nicht aus, um den besten Bausparvertrag zu finden. Außerdem sind auch das persönliche Sparziel und die finanziellen Möglichkeiten des Bausparers für das passende Angebot relevant.

Was ist ein Bauspardarlehen?

Bauspardarlehen sind an einen Bausparvertrag geknüpft. 

Es handelt sich dabei um einen Sparvertrag, der zwischen Verbraucher und Bausparkasse abgeschlossen wird. Die Kunden legen eine Bausparsumme fest und zahlen regelmäßig Beiträge ein, die von der Kasse verzinst werden. Sobald sie einen bestimmten Anteil der Bausparsumme selbst angespart haben (Mindestansparsumme), haben sie die Option, ein Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Die Bausparkasse leiht ihnen dann das noch fehlende Geld bis zur Bausparsumme

Was genau hat es mit der Tilgung auf sich?

Mit Tilgung wird die Rückzahlungssumme des Darlehens bezeichnet.

Ein weiterer Faktor, der die Immobilienfinanzierung beeinflusst, ist die Tilgung. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit zurückbezahlt. Doch steigt damit auch die monatliche Rate, die sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzt. Bei einer Baufinanzierung empfehlen sich Tilgungssätze von einem bis drei Prozent. Aufgrund der derzeit niedrigen Zinsbelastung kann eine hohe Tilgung von mindestens drei Prozent ratsam sein, um die Restschuld bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung zu senken.

Mit welchem Zinssatz muss ich das Budget für den Hauskauf kalkulieren? 

Pauschal lässt sich nicht sagen, wie hoch der Zinssatz für den Hauskauf sein wird. 

Denn die Konditionen werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die sich von Kreditnehmer zu Kreditnehmer unterscheiden. Folgende Aspekte wirken sich auf den Zins aus: – Darlehenssumme – Verhältnis zwischen Objektwert und Finanzierungsbedarf – Höhe des Eigenkapitals – Finanzielle Verhältnisse des Kunden – Individuelle Risikofaktoren des Kunden (z.B. Selbstständigkeit) – Dauer der Zinsfestschreibung  – Sicherheiten Nicht zuletzt ist für den Zinssatz auch der Anbieter entscheidend. Denn jede Bank kalkuliert ihre Zinsen anders. Daher ist es immer sinnvoll, verschiedene Anbieter miteinander zu vergleichen.

Wo gibt es aktuell die besten Bauzinsen?

Das weiß so genau keiner. Aber wir können Ihnen helfen, die für Sie besten Zinsen zu finden.

Kreditangebote sind nicht pauschal, sondern werden individuell erstellt. Somit können zwei Kunden bei derselben Bank verschiedene Konditionen erhalten. Aus diesem Grund sollten sich zukünftige Eigenheimbesitzer nicht rein auf Testergebnisse und Erfahrungen anderer Bauherren verlassen, sondern Angebote entsprechend ihrer persönlichen Situation einholen. Unsere Experten helfen gerne dabei und können aus über 450 Partnerbanken den passenden Kreditgeber wählen. 

Kann man sich die Baufinanzierungssumme komplett vorab auszahlen lassen?

Generell ist es nicht möglich, die gesamte Baufinanzierung auszahlen zu lassen. 

Lediglich beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie überweist die Bank den vollen Betrag. Beim Neubau hingegen erfolgt die Auszahlung stets in einzelnen Schritten. Die Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen. Kreditnehmer*innen erhalten sehr günstige Konditionen, weil sie der Bank einen Gegenwert zur Verfügung stellen: die Immobilie. Das Geld darf daher auch nur dafür verwendet werden – um das Haus zu errichten. Überweist die Bank ihren Kunde*innen 200.000 Euro auf einen Schlag, kann sie nicht sicherstellen, das gesamte Geld nur für den Bau des Hauses genutzt wird. Kunde*innen könnte davon auch ein neues Auto kaufen oder in den Urlaub fahren. Um dieses Risiko zu umgehen, überweist die Bank ihren Kreditnehmer*innen immer nur Teilbeträge. Sobald  durch Rechnungen nachgewiesen wird, dass das Geld für die Immobilie aufgewendet wurde, überweist sie den nächsten Teilbetrag. Solange bis das gesamte Darlehen ausgeschöpft ist. Kreditnehmer*innen, die ihre Immobilie in Eigenregie bauen oder renovieren, können sich auch ohne vorliegende Rechnungen Teile ihrer Baufinanzierung auszahlen lassen. Meist sehen die Banken einen Mindest- und Maximalbetrag vor. Beispielsweise mindestens 30.000 Euro und maximal 100.000 Euro. Den Nachweis über die Verwendung muss dann in regelmäßigen Abständen erbracht werden. Dennoch ist es nicht möglich, die gesamte Summe auf einen Schlag zu beziehen.

Was sind die wichtigsten Fördermittel vom Staat beim Hausbau und Hauskauf?

Mit staatlichen Fördermitteln werden vor allem Familien mit weniger Einkommen ihrem Traum vom eigenen Haus ein gutes Stück näherkommen. Zuschüsse vom Staat werden unter bestimmten Voraussetzungen für Neubauten und für gebrauchte Wohnimmobilien, sowie für bauliche Maßnahmen gezahlt. Je nach Förderinstrument unterscheiden sich auch die Formen der Förderung. Möglich sind staatliche Zulagen und Steuervorteile, vergünstigte Zinsen oder sogar nicht rückzahlbare Zuschüsse. Hier sind die wichtigsten Fördermittel im Überblick 

  • Wohn-Riester 
  • Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 
  • Baukindergeld: Staatliche Förderung für den Hausbau mit Kindern 
  • Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) 
  • Regionale Förderprogramme

Gibt es Alternativen zur KFW Förderung?

Einen 1:1-Ersatz für die entfallenden Förderungen gibt es nicht. Je nach Ausgangssituation lässt sich mit entsprechenden Alternativen jedoch eine ähnliche Förderhöhe erzielen. Alternativ besteht weiterhin die Option, Förderungen der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) zu beantragen. In diesem Bereich sind noch keine Fördereinschränkungen vorgesehen. Die BAFA bietet finanzielle Unterstützung bei Einzelmaßnahmen bei der Heizungsoptimierung, der Gebäudehülle, der Energieberatung und Baubegleitung. Auch wird der Austausch von Lüftungsanlagen und energetische Haustechnik gefördert. Eine weitere Alternative zur KfW-Förderung sind die Landesförderprogramme. So können Bauherren in Baden-Württemberg beispielsweise das Kombi-Darlehen „Wohnen mit Klimaprämie“ und „Fördergelder für erneuerbare Energien“ nutzen. In Berlin wird vor allem das ökologische Bauen gefördert und in Bayern gibt es Zuschüsse für den Bau oder Kauf eines Eigenheims sowie zinsvergünstigte Kredite für selbst genutzten Wohnraum.

Gibt es spezielle Kredite für die Modernisierung?

Ja, einige Banken bieten spezielle Modernisierungskredite an. 

Dabei handelt es sich um Privatkredite, die jedoch einer Zweckbindung unterliegen. Diese Finanzierungsformen sind preiswerter als Darlehen, die für alle Belangen genutzt werden können. Auch ist eine Absicherung über das Grundbuch in der Regel nicht erforderlich. Der maximale Finanzierungsrahmen liegt je nach Anbieter bei 50.000 Euro. Ab 50.000 Euro lohnt sich eine Baufinanzierung für die Modernisierung oder Renovierung. Wer eine Bestandsimmobilie kauft und diese vor dem Einzug modernisieren möchte, kann diese Kosten bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigen. Ansonsten eignet sich ein Baukredit vor allem für Immobilienbesitzer, deren Eigenheim bereits abbezahlt ist. Zu beachten ist jedoch, dass diese Finanzierungsform über eine Hypothek oder Grundschuld abgesichert wird. Und die Eintragung im Grundbuch kann mehrere Hundert Euro kosten.

Gibt es noch weitere Förderungen für energetisches Modernisieren?

Ja, es gibt die BAFA Förderungen.

Neben der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gibt es eine weitere Möglichkeit, für die geplanten Modernisierungen Förderungen zu nutzen: die BAFA. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bietet diverse Förderprogramme für Eigenheimbesitzer, die mit Zuschüssen unterstützt werden. Die Programme umfassen den Heizungstausch und Heizungsoptimierung, den Einsatz erneuerbarer Energien und Anlagen zur Wärmekopplung. Außerdem die Energieberatung. Die Zuschüsse der BAFA erhalten die Eigenheimbesitzer, wenn sie die förderfähigen Maßnahmen umgesetzt haben. Die Zulagen müssen nicht zurückbezahlt werden, sind aber an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Welche das sind, ist von dem entsprechenden Förderprogramm abhängig

Was muss bei einer Immobilienfinanzierung noch beachtet werden?

Ganz wichtig in Zeiten von voraussichtlich steigenden Zinsen ist die richtige Anschlussfinanzierung. 

Wer bauen oder kaufen möchte, profitiert weiterhin von einem Zinsniveau, das sich auf einem Rekordtief befindet. Nicht nur Familien nutzen diese günstigen Rahmenbedingungen, um im Zusammenspiel mit Fördermitteln den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Aufgrund der niedrigen Zinsen haben klassische Altersvorsorgeprodukte deutlich an Attraktivität verloren, weshalb immer mehr Menschen auch dazu übergehen, in Immobilien als Altersvorsorge zu investieren. Doch was passiert, wenn die Zinsbindung nach einigen Jahren wegfällt? Dann kommt es auf die richtige Anschlussfinanzierung an! 

Wie sichere ich eine günstige Anschlussfinanzierung?

Nach fünf, zehn, 15, 20 oder 25 Jahren läuft bei Eigenheimbesitzern die Sollzinsbindung ihrer Baufinanzierung aus. Am Ende dieser Frist bleibt häufig eine Restschuld, die weiterfinanziert werden muss. Die Kreditnehmer verhandeln dann dafür mit ihrer derzeitigen oder einer anderen Bank neue Konditionen für die sogenannte Anschlussfinanzierung. Dafür gilt der zum Ende der Sollzinsbindung übliche Marktzins. Ist dieser seit Abschluss der ersten Finanzierung gestiegen, kann die monatliche Belastung höher ausfallen. Ist der allgemeine Zinssatz hingegen gesunken, wird die Weiterfinanzierung günstiger. Um die Anschlussfinanzierung möglichst günstig zu gestalten, gilt, sich früh damit zu befassen. Mindestens sechs Monate vor Ende der Zinsbindung, besser noch früher. Damit haben Kreditnehmer nicht nur die Chance, verschiedene Angebote einzuholen und Anbieter miteinander zu vergleichen. Sie können sich sogar bis zu fünf Jahre im Voraus niedrige Zinsen sichern, wenn der übliche Marktzins voraussichtlich steigen wird.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Die Laufzeit eines Baudarlehens ist für einen bestimmten Zeitraum vertraglich vereinbart. Nach Ende dieser Laufzeit verbleibt regelmäßig eine Restschuld, die über eine Anschluss-finanzierung finanziert werden kann. Eine von mehreren Möglichkeiten der Anschluss-finanzierung ist das sogenannte Forward-Darlehen. Dabei ist der Bauherr in seiner Entscheidung frei, wann er diesen Schritt regelt und mit welcher Bank. Vertraglich festgeschrieben wird der jeweils aktuelle Zinssatz. Dieser ist aktuell sehr gering und kann schon heute mit einem Forward-Darlehen festgeschrieben werden. Ohnehin ist ein bestimmte Vorlaufzeit Voraussetzung für ein Forward-Darlehen, die eine Dauer von bis zu 60 Monaten betragen kann. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsschluss und dem Beginn der Laufzeit wird Forward Periode genannt, in der keine Bereitstellungs- und Kreditzinsen anfallen. 

Beim Forward-Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. Das Besondere an dieser Form der Anschluss-finanzierung ist, dass der neue, von der Baufinanzierung abweichende Zinssatz weit vor seinem Ende vertraglich festgeschrieben werden kann. Das bedeutet, dass sich Bauherren den aktuell geringen Zinssatz sichern können, wobei eine Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung sinnvoll ist. Diese Zusicherung eines geringen Zinssatzes lassen sich Banken bezahlen – mit einem Forward-Aufschlag. Dessen Höhe ist abhängig von der Dauer der Forward-Periode und der aktuellen Zinsstruktur. Damit das Forward-Darlehen tatsächlich vorteilhaft ist, muss es nach Ablauf der Baufinanzierung auch tatsächlich benötigt werden. Sinnvoll ist, den Übergang von der Baufinanzierung auf das Forward-Darlehen so aufeinander abzustimmen, dass weder Bereitstellungszinsen noch ein Forward-Aufschlag anfallen. 

Was sind die Vorteile eines Forward-Darlehens?

Die Vorteile sind:

  • Bauherren können sich mit einer Anschluss-finanzierung die niedrigen Zinsen bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus sichern. 
  • Ein Forward-Darlehen eliminiert das Risiko steigender Zinsen. 
  • Bauherren haben mit einer Anschluss-finanzierung Planungssicherheit, da die Monatsraten auf Jahre verlässlich festgelegt werden, sodass veränderte Rahmenbedingungen ohne Auswirkungen bleiben. 
  • Das Forward-Darlehen kann jetzt vereinbart und zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch genommen werden, ohne dass Bereitstellungszinsen anfallen. 

Was sind die Nachteile eines Forward-Darlehens?

Die Nachteile sind:

  • Das Forward-Darlehen wird bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus vereinbart. Das bedeutet, dass sich Bauherren zu einem sehr frühen Zeitpunkt auf den Zinssatz und den Anbieter festlegen. 
  • Ein vereinbartes Forward-Darlehen muss abgenommen werden. Das gilt selbst dann, wenn sich die finanziellen Rahmenbedingungen verbessert haben und die Zinsen gesunken sind. Ansonsten kann der Darlehensgeber eine hohe Gebühr in Form einer Nichtabnahmeentschädigung fordern. Das gilt selbst dann, wenn sich die Lebensumstände des Darlehensnehmers grundlegend geändert haben. Insoweit können Anschlussfinanzierungen nicht nur bei einer Trennung oder Scheidung zu einem massiven Problem werden. 

Sollte ich unterschiedliche Forward-Darlehen vergleichen?

Ja, auf jeden Fall!

Die für die Baufinanzierung zuständige Bank ist verpflichtet, dem Bauherren spätestens ein Vierteljahr vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot bezüglich einer Anschluss-finanzierung zu machen. Dieses können Bauherren sorgfältig prüfen. Ist das Angebot nicht attraktiv, ist ein Wechsel zu einer anderen Bank beziehungsweise eine Umschuldung mit besseren Konditionen jederzeit möglich. Um sich zu einem frühen Zeitpunkt die niedrigen Zinsen zu sichern und um die die bestmögliche Anschlussfinanzierung sowie die besten Konditionen für ein Forward-Darlehen zu ermitteln, ist es wichtig, Anschlussfinanzierungen miteinander zu vergleichen und so richtig Geld zu sparen. 

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadensersatz für die Bank, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung kündigen. 

Die Banken dürfen nicht in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Kündigung einer Baufinanzierung verlangen. Wann sie dies dürfen, ist vom Zeitpunkt der Kündigung abhängig. Wird der Vertrag während der regulären Laufzeit beziehungsweise früher als zehn Jahre nach Vertragsabschluss aufgehoben, darf die Bank eine Gebühr verlangen. Die Vorfälligkeitsentschädigung tritt in Kraft, sobald die gesamte Darlehenssumme zurückbezahlt ist. Erst dann gilt die Finanzierung als aufgelöst. Allerdings muss die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung und damit der Kündigung nicht zustimmen. Sie kann den Wunsch des Kunden auch ablehnen. Doch dient das Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie und wird diese verkauft, muss der Kreditgeber die Vertragsauflösung durchführen – und darf eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Selbiges gilt auch dann, wenn der Kreditnehmer eine Erhöhung der Finanzierungssumme beantragt. Lehnt die Bank den Antrag ab, darf der Kredit vorzeitig ausgeglichen werden.

Immobilien beleihen, wie funktioniert das?

Am einfachsten und unkompliziertesten ist es, ein schuldenfreies Haus zu beleihen. Denn dabei spricht man von einer Erstrangfinanzierung, die für die Banken ein geringeres Risiko darstellt. Im Unterschied zur einer Immobilie, die noch nicht abbezahlt ist und demzufolge meist nachrangig finanziert würde. Hier werden durch das höhere Risiko von Seiten der Bank im Normalfall deutlich höhere Zinsen aufgerufen. Bevor die Bank dem Kredit zustimmt, nimmt sie eine Haushaltsrechnung vor, die sämtliche Kosten der monatlichen Lebenshaltung sowie die monatliche Darlehensrate inklusive Zinsen gegenüberstellt. Der Rang im Grundbuch ist vor allem dann entscheidend, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann. Bei Kreditausfällen ab einem gewissen Umfang, also wenn Raten nicht bezahlt sind, kann die Bank unter bestimmten Umständen eine Zwangsversteigerung beantragen. Die Erlöse daraus werden dann entsprechend der Reihenfolge im Grundbuch ausgezahlt. Hier laufen nachrangige Gläubiger Gefahr, weniger zu erhalten oder sogar gänzlich leer auszugehen. Daher lassen sich viele Kreditgeber erst gar nicht auf eine nachrangige Finanzierung ein und lehnen die Anfrage ab.

Was ist eine Grundschuld und wann erlöscht diese?

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück belastet wird. Es dient zur Sicherung des Darlehens und kommt bei jeder Baufinanzierung zum Tragen.

In der Praxis bedeutet dies, die Bank leiht dem Kreditnehmer das Geld für sein Eigenheim. Dabei handelt es sich in der Regel um hohe Summen von mehreren hunderttausend Euro. Als Gegenleistung wird die Darlehenssumme inklusive Zinsen als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen, was für die Bank Sicherheit bedeutet. Kann der Kreditnehmer sein Darlehen nicht mehr wie vereinbart bezahlen, erhält die Bank durch die eingetragene Grundschuld dennoch ihr Geld zurück. Denn die finanzierende Bank ist dazu berechtigt, das Grundstück mitsamt der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verkaufen.

Die Grundschuld sichert dem Kreditgeber somit das Recht zu, die zu finanzierende Immobilie zu verwerten, wenn der Kunde seine Raten nicht mehr bedienen kann. 

Damit die Grundschuld endgültig aus dem Grundbuch gelöscht wird, muss ein schriftlicher Antrag auf Löschung der Grundschuld gestellt werden. Dieser Antrag wird dann mit der erhaltenen Löschungsbewilligung an einen beauftragten Notar geschickt. Ob es letztendlich sinnvoll ist, eine Grundschuld löschen zu lassen, muss jeder Immobilienbesitzer*in selber entscheiden. Einige Eigentümer*innen empfinden es als entlastend, wenn die Grundschuld getilgt ist – zwingend notwendig ist es allerdings nicht. 

Sie suchen ein maßgeschneidertes Konzept für Ihre Baufinanzierung?

Dann kontaktieren Sie uns!

Denn das wichtigste bei der Baufinanzierung ist, dass sie dauerhaft funktioniert.

Wir stellen Ihnen die entscheidenden Fragen und fügen alles zu einem maßgeschneiderten Konzept für Ihre Situation zusammen. Dabei stehen Ihre Wünsche im Vordergrund: 

  • Wie hoch darf die monatliche Belastung sein? 
  • Welche Anpassungen bei der Rate sind wünschenswert? 
  • Wie lange soll Zinssicherheit sein und welches Risiko wollen Sie eingehen? 
  • Wie sieht Ihre Haushaltrechnung aus und welche Ereignisse sind dabei abgesichert? 
  • Gibt es Fördermöglichkeiten für Ihre Baufinanzierung? 
  • Welche Versicherungen benötigen Sie?
  • welche Anschlussfinanzierung benötigen Sie?

Rufen Sie uns an, wir sind bei allen Fragen und Antworten rund um das Thema Finanzierung einer Immobilie für Sie da.

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