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Wissen Baufinanzierung

23 Nov 2022— 10:11 Uhr

Wann muss ich die Raten der Baufinanzierung bezahlen?

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten, da dies in erster Linie davon abhängt, ob ein Haus gekauft oder gebaut werden soll. Außerdem können Kreditnehmer und Kreditnehmer individuelle Vereinbarungen treffen.

Wir unterscheiden hier in zwei Fälle:

– Rückzahlung des Darlehens beim Hauskauf

Im Regelfall beginnt die Rückzahlung der Raten mit der Auszahlung des Darlehens. Allerdings kann mit der Bank ein abweichender Termin vereinbart werden.

– Rückzahlung der Raten beim Hausbau

Beim Hausbau wird dem Kreditnehmer nicht die gesamte Darlehenssumme auf einen Schlag ausgezahlt, sondern Teilbeiträge abhängig vom Baufortschritt. Die Zinsbelastung beginnt mit der ersten Teilauszahlung. Grundsätzlich muss der Kreditnehmer die Raten der Baufinanzierung bezahlen, sobald der Kredit vollständig ausbezahlt wurde. Häufig vereinbaren Bank und Kunden jedoch eine „tilgungsfreie Zeit“. Tilgungsfreie Zeit bedeutet, dass während des vereinbarten Zeitraums keine Rückzahlung der Baufinanzierung erfolgt und somit keine monatliche Rate anfällt. Der Kreditnehmer zahlt also nur die Zinsen für das bereitgestellte Kapital und gegebenenfalls Bereitstellungszinsen. Dies ist sinnvoll, um eine Doppelbelastung beim Hausbau zu vermeiden.

– eine Beispielrechnung

Nehmen wir an, ein bestimmter Bauabschnitt an Ihrem Haus wurde fertiggestellt. Dafür sind nun 50.000 Euro fällig, die das Bauunternehmen von Ihnen haben möchte. Sie reichen die Rechnung bei der Bank ein und die Bank überweist das Geld an das Bauunternehmen. Dann werden für das ausgezahlte Geld Zinszahlungen fällig – aber nur für diese Teilsumme von 50.000 Euro und noch nicht für den gesamten Darlehensbetrag. In unserem Beispiel zahlen Sie drei Prozent Zinsen im Jahr. Was genau das für Ihr Portmonee monatlich bedeutet, zeigen wir Ihnen hier:

50.000 € x 3 % Zinsen : 12 Monate = also 125 € Zinsen pro Monat

Ab dem Zeitpunkt der Auszahlung zieht die Bank also 125 Euro Zinsen pro Monat von Ihrem Konto ein. Brauchen Sie im nächsten Bauabschnitt weitere 25.000 Euro von der Bank, werden die Zinsen hierfür dann zu den 125 Euro monatlich addiert. Das geschieht so lange, bis Ihnen die vollständige Darlehenssumme ausgezahlt wurde. Danach beginnen Sie mit der Tilgung – also mit der Rückzahlung des eigentlichen Darlehens. Die Rate, die Ihnen ab diesem Zeitpunkt von Ihrem Konto abgebucht wird, besteht aus einem mit der Bank festgelegten Anteil Tilgung und den (in unserem Fall) drei Prozent Zinsen.

Bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren und beachten

Die Bank hält das Geld, das Sie sich von ihr für einen Hausbau leihen, für Sie bereit. In dieser Zeit kann die Bank das Geld nicht anderweitig verwenden oder investieren. Das lässt sie sich in der Regel mit so genannten Bereitstellungszinsen bezahlen. Für die noch nicht abgerufene Darlehenssumme wird dann pro Monat ein bestimmter Zinssatz – beispielsweise 0,25 Prozent – an Bereitstellungszinsen berechnet. Das kann die Kosten für eine Baufinanzierung ziemlich in die Höhe treiben.

Daher ist es wichtig, dass Sie mit der Bank eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren. Denn dann fallen diese zusätzlichen Zinsen innerhalb von beispielsweise zwölf Monaten nicht an. Das heißt dann aber auch, dass Sie das gesamte Darlehen innerhalb dieser Zeit verbrauchen müssen, sonst fallen ab dem 13. Monat Bereitstellungszinsen an. Das ist vor allem wichtig zu wissen, wenn sich der Bau verzögern sollte. Vereinbaren Sie deshalb auch mit dem Bauträger einen genauen Zeitplan, zu wann welcher Bauabschnitt fertig sein soll. So ersparen Sie sich unnötige Zinszahlungen.

  1. Flexible Baufinanzierung durch den Tilgungssatzwechsel

Die Rate einer Baufinanzierung setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: Dem Zinssatz und dem Tilgungssatz. Während die Zinsen die Gebühren der Bank für die Bereitstellung des Darlehens sind, dient die Tilgung zur Rückzahlung der Kreditschuld. Die monatliche Rate bleibt im Zeitablauf gleich, während sich der Anteil von Zinsen und Rückzahlung verändern. Bei Vertragsabschluss legen die Kreditnehmer die Höhe der anfänglichen Tilgung fest. Umso höher die Tilgung, desto schneller zahlen sie ihre Baufinanzierung zurück. Allerdings steigt damit die monatliche Belastung.

Im Laufe der Zeit verändern sich die Höhen von Zinsen und Tilgungssatz. Es steigen die Tilgung und der Tilgungssatz kontinuierlich an, während der Zinsanteil um den gleichen Wert abnimmt. Die Rate bleibt hingegen in derselben Höhe bestehen. Bei einem Tilgungssatzwechsel wird die Tilgungsrate außerplanmäßig erhöht oder verringert. Ein Tilgungssatzwechsel wird vorgenommen, wenn sich die finanzielle Situation der Kreditnehmer verändert hat. Ein Tilgungssatzwechsel ist sinnvoll, wenn…

….sich die persönlichen Umstände maßgeblich verändern!

– Erhöhung des Tilgungssatzes

Wer zum Beispiel überraschend befördert wird, verfügt zukünftig über ein dauerhaft höheres Einkommen. Dieses lässt sich zu einer rascheren Tilgung des Darlehens nutzen. Mit einem entsprechenden Tilgungssatzwechsel lässt sich das am schnellsten und einfachsten umsetzen. Die Erhöhung der Tilgungsrate führt zu einer schnelleren Reduzierung des Restschuld, einer früheren Schuldenfreiheit und zu niedrigeren Zinskosten über die gesamte Laufzeit. Allerdings steigt dadurch natürlich die monatliche Kreditrate und somit ist bei der Entscheidung für einen Tilgungssatzwechsel auch die potentielle Veränderung des zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommens zu berücksichtigen.

– Senkung des Tilgungssatz

Auf der anderen Seite kommt es immer wieder vor, dass die Einkünfte zukünftig sinken. So kann zum Beispiel ein Jobwechsel, Kurzarbeit oder eine schwere Krankheit oder auch eine längere Elternzeit das Einkommen für eine längere Zeit reduzieren. Damit trotzdem ein ausreichend großer, finanzieller Spielraum bleibt sollten Sie in so einer Situation einen Tilgungssatzzinswechsel in Betracht ziehen. Sie können mit der Bank somit eine Herabsetzung des Tilgungssatzes vereinbaren. Damit entstehen geringere Darlehensraten und Ihre finanzielle Belastung sinkt. Allerdings müssen Sie bedenken, dass diese geringeren Zahlungen zu einer langsameren Tilgung führen und damit zu einer längeren Laufzeit und höheren Zinskosten.

– halten Sie das Recht auf einen Tilgungssatzwechsel im Kreditvertrag fest

Grundsätzlich profitieren Sie als jemand, der einen Immobilienkredit aufnimmt, von einem Recht auf Tilgungssatzwechsel. Allerdings erlauben nicht alle Banken diese Option innerhalb der Sollzinsbindung. Wenn Ihnen aber diese Flexibilität wichtig ist, sollten Sie Ihre Bank bitten, dieses Recht im Darlehensvertrag mit aufzunehmen. Es gibt Banken, die diese Veränderungen ein oder mehrfach kostenlos anbieten, bei anderen fallen dafür Gebühren an.

Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne!

  1. Baufinanzierung bei der Sparkasse: Vorteile und Nachteile der Ihrer Hausbank

Die Sparkasse ist eine beliebte Hausbank für Geldanlagen. Neben Girokonten, Tages- und Festgeldkonten, Wertpapieren und Sparbüchern vertritt das Unternehmen auch Versicherungen (Sparkassen Versicherung) und Kredite. Insbesondere für den Bau oder Kauf eines Hauses ist für viele Menschen die eigene Hausbank die erste Anlaufstelle. Hier kennen sie die Berater und lassen ihr Vermögen bereits seit Jahren dort verwalten. Grundsätzlich kann eine Hausbank wie die Sparkasse gute Konditionen für eine Baufinanzierung bieten. Allerdings nicht immer. Problematisch ist, dass vielen Kunden der Vergleich fehlt. Vorteile der Sparkasse:

  • Alles aus einer Hand

  • Berater vor Ort

  • Vertrauensbasis

  • Finanzielle Situation bereits bekannt

  • Kombination mit Fördermöglichkeiten

Nachteile der Sparkasse:

  • Konditionen sind filialgebunden

  • Kein Vergleich

  • Fehlende Alternativen

  • Beschränkte Angebote

  • Hausbank bietet nicht immer die besten Angebote

Wichtig für Sie zu wissen: Sparkassen Filialen werden kommunal verwaltet – daher bietet nicht jede Geschäftsstelle dieselben Konditionen. Insofern bietet nicht immer Ihre eigenen Hausbank die besten Konditionen.

Vergleichen lohnt sich also – gerne übernehmen wir das für Sie!

  1. Was ist wichtig bei einer Baufinanzierung durch Bürgschaft

Wenn die Bonität bei der Beantragung einer Baufinanzierung Schwierigkeiten bereitet, kann eine Bürgschaft die Lösung sein. Mit einem Bürgen bieten Sie der Bank eine zusätzliche Sicherheit, auf diese sie bei Zahlungsausfällen zurückgreifen kann. Bei einer Bürgschaft erklärt sich eine dritte Person bereit, solange bei Zahlungsausfällen für die Kreditraten aufzukommen, bis die gesamte Restschuld bezahlt ist oder der Kreditnehmer dafür wieder aufkommt. Geeignet als Bürge ist, wer eine bessere Kreditwürdigkeit, einen guten Schufa-Score aufweist und keine negativen Einträge hat. Diese Person sollte auch ein geregeltes Einkommen und einen sicheren Arbeitsplatz haben. Es besteht auch die Möglichkeit mehr als einen Bürger zu hinterlegen. Sinnvoll ist eine Bürgschaft, wenn:

  • Der Kreditnehmer eine schlechte Bonität hat

  • Negative Schufa-Einträge oder ein niedriger Schufa-Score besteht

  • Keine ausreichenden Sicherheiten für die Bank bereitgestellt werden

  • Der Kreditnehmer selbstständig, Freiberufler, Rentner oder Student ist

Als Bürge gibt es vier Arten von Bürgschaften, die infrage kommen:

  • Ausfallbürgschaft Die Ausfallbürgschaft ist die wohl am häufigsten genutzte Variante des Kredit mit Bürgen. Bei der Ausfallbürgschaft ist der Bürge der letzte Anlaufpunkt der Bank, wenn der Kreditnehmer seine Raten nicht zahlt. Das heißt konkret, dass bereits eine Zwangsvollstreckung durchgeführt wurde und erfolglos war. Die Bank muss also eindeutig nachweisen, dass alle Versuche, sich das Geld vom Kreditnehmer selbst zu holen, gescheitert sind. Daher ist diese Variante vermutlich die beste für den Bürgen.

  • Bürgschaft auf erste Anforderung

Noch schneller an ihr Geld kommt die Bank, wenn eine Bürgschaft auf erstes Anfordern vereinbart wurde. Sobald die Raten vom Kreditnehmer nicht gezahlt werden, ist der Bürge zur Zahlung verpflichtet; und zwar sofort. Bei dieser Art der Bürgschaft muss nicht einmal von der Bank belegt werden, dass die Forderung an den Bürgen begründet ist.

Stellt sich die Forderung als unbegründet heraus, kann der Bürge sein Geld erst nach Zahlung wieder zurückfordern. Die Bürgschaft auf erstes Anfordern ist daher sehr risikoreich für den Bürgen. Im Gegensatz zu anderen Arten der Bürgschaft ist die Bürgschaft auf erstes Anfordern nicht durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt. Sie kommt im Rahmen der Vertragsfreiheit zustande.

 

  • Selbstschuldnerische Bürgschaft

Eine der beliebtesten Formen der Bürgschaft aus der Sicht der Banken ist vermutlich die selbstschuldnerische Bürgschaft. Im Gegensatz zur Ausfallbürgschaft muss die Bank nicht nachweisen, dass beim Kreditnehmer nichts zu holen ist. Die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers braucht bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft also nicht gerichtlich durch ein erfolgloses Zwangsvollstreckungsverfahren bestätigt werden.

Sobald der Kreditnehmer also in Zahlungsschwierigkeiten kommt, kann sich die Bank die ausstehenden Raten vom Bürgen holen. Dennoch muss belegt werden, dass ein Anspruch an den Bürgen besteht.

 

  • Globalbürgschaft

Eine weitere Art der Bürgschaft ist die Globalbürgschaft. In diesem Fall haftet der Bürge nicht für eine bestimmte Summe, sondern für alle Verbindlichkeiten, die der eigentliche Kreditnehmer mit einer Bank eingeht.

Hat der Kreditnehmer beispielsweise seinen Kleinkredit in Höhe von 3.000 Euro beglichen und nimmt dann einen weiteren in Höhe 15.000 Euro als Autokredit bei derselben Bank auf, so würde bei der Globalbürgschaft der Bürge nicht nur für die 3.000 Euro haften, sondern auch für 15.000 Euro und jeden weiteren Kredit des Kreditnehmers bei dieser Bank.

Wie Sie erkennen, kommt es beim Kredit mit Bürgen stark darauf an, für welche Art der Bürgschaft sich die Vertragspartner entscheiden. Denn je nachdem, für welche Sie sich entscheiden, ist das finanzielle Risiko, das der Bürge trägt, gering oder ziemlich hoch. Daher ist es überaus ratsam, sich vorab ganz genau zu informieren. Die Bank wird Sie vermutlich nicht umfassend von allein über die Risiken der verschiedenen Bürgschaftsarten aufklären, da sie nur daran interessiert ist, dass der Kredit gut abgesichert ist. Eine Bürgschaft erlischt, wenn der Kreditnehmer die Baufinanzierung vollständig zurückbezahlt hat oder der Kredit von einem anderen Schuldner übernommen wird. Die Bürgschaft erlischt auch, wenn der Hauptschuldner stirbt oder der Kredit von dem Bürgen gekündigt wird.

  1. Bauen lieber mit einem Architekt oder Bauträger?

Wer ein Haus bauen möchte, muss sich mit vielen Fragen und Entscheidungen auseinandersetzen. Eine davon ist, ob der Neubau in Eigenregie, mit einem Bauträger oder einem Architekten erfolgen soll. Doch worin unterscheiden sich diese und welche Vor- bzw. Nachteile gibt es jeweils? Ein Architekt entwirft das Eigenheim nach Ihren Wünschen und Vorstellungen. Er ist Planer, Koordinator und vertritt Ihre Interessen als Fachmann.

Einige Vor- bzw. Nachteile eines Architekten:

  • Hoher Gestaltungsspielraum

  • Fachkundige Begleitung

  • Änderungen an den Planungen möglich

  • Grunderwerbssteuer nur auf das Grundstück

  • Viele Entscheidungen

  • Zahlung aller Rechnungen einzeln

  • Höherer Zeitaufwand

Mit einem Bauträger besichtigen Sie Musterhäuser, die zu einem Festpreis angeboten werden. Sie wählen eins aus und der Bauträger kümmert sich dann um den Bau des Hauses. Einige Vor- bzw. Nachteile eines Bauträgers:

  • Fester Preis

  • Überschaubarer Zeitrahmen

  • Schlüsselfertiges Haus

  • Zahlung nach Baufortschritt

  • Weniger Gestaltungsfreiraum

  • Keine Änderungen nach Baubeginn

  • Grunderwerbssteuer auf die Gesamtkosten von Haus und Grundstück

Sie müssen also sorgfältig die jeweiligen Vor- und Nachteile abwägen.

Sprechen Sie uns an – wir unterstützen Sie bei der Entscheidung.

  1. Was ist die Prolongation und wie funktioniert sie?

Das Wort „Prolongation“ bedeutet aus dem Latinischen übersetzt „verlängern“ und steht für die Verlängerung einer bestehenden Baufinanzierung. Nach dem Ablauf der Sollzinsbindung bleibt meist eine Restschuld übrig, die mit neuen Konditionen weiterfinanziert werden muss. Hierbei gibt es zwei Arten:

  • Die Umschuldung (Wechsel des Kreditnehmers)

  • Die Fortführung der Baufinanzierung (Gleiche Bank)

Aber wie funktioniert die Prolongation nun? Spätestens vier Wochen vor Ablauf ihrer Zinsbindungsfrist bekommen Sie eine Mitteilung der Bank, meist schon mit einem Angebot zur Weiterfinanzierung. Die Konditionen sind hierbei andere. Diese sind von dem Marktzins, der Dauer der neuen Zinsfestschreibung und der Restschuld abhängig. Hier gilt es mit der Bank zu verhandeln beziehungsweise andere Angebote einzuholen.

Sprechen Sie uns an – wir machen das gerne für Sie.

 

 

  1. Wann lohnt sich eine Modernisierung?

Modernisierungsmaßnahmen haben das Ziel, die Funktionsfähigkeit und den Immobilienwert zu steigern. Es handelt sich um eine Verbesserung des Gebäudezustandes. Meist haben diese Maßnahmen eine positive Wirkung. In welchem Maße diese Wirkung ist, lässt sich allerdings pauschal nicht sagen, da unterschiedliche Maßnahmen unterschiedliche Werterhöhungen bringen. Grundsätzlich bietet ein modernisiertes Haus oder Wohnung einen höheren Wohnkomfort, eine bessere Energiebilanz und einen praktischen Nutzen.

Die beliebtesten Modernisierungsmaßnahmen bei Verkaufsabsicht der letzten Jahre:

  • Modernisierung von Bädern

  • Erweiterung des Grundrisses, Schaffung von Wohnraum durch Dachausbau, Anbauten und Wintergärten

  • Hochwertiger Innenausbau, beispielsweise durch Parkett oder moderne Haustechnik

  • Energetische Maßnahmen wie eine neue Heizung, energiesparende Fenster und Türen

  • Aufrüstung von Solarthermie und Photovoltaik

Allerdings lohnen sich Modernisierungen nicht immer.

Insbesondere Häuser aus der Bau Boom Phase der 1950er- bis 1970er-Jahre werden für Kaufwillige immer ­interessanter. Doch jede Bauepoche hat ihre Eigenheiten. Um sicher zu gehen, dass sich die Modernisierung eines Altbaus auch rechnet, sollten Käufer sich Rat und Hilfe von Experten einholen.

Aus den ersten drei Jahrzehnten der Nachkriegszeit stammen etwa 46 Prozent aller Wohneinheiten. Zwar liegt nicht jeder Altbau city nah, häufig sind sie aber gut an den Nahverkehr angebunden. Zudem schrecken steigende Preise in den Innenstädten viele Käufer ab. Einfamilienhäuser aus den 1950ern können günstig zu haben sein, mit einem großen Garten für die Familie inklusive, das macht sie besonders für Käufer interessant, die über ein normales, sprich durchschnittliches Einkommen verfügen und sich trotzdem den Traum eines Eigenheims erfüllen wollen.

Sie sollten aber so eine Immobilie sehr genau untersuchen lassen. Unsanierte Gebäude verschlingen allerdings leicht viermal so viel Heizenergie wie Neubauten. Sie können zudem gesundheitsgefährdende Stoffe wie Asbest und Teeröle enthalten. Das gilt auch für in dieser Zeit sanierte Gebäude. Handelt es sich um ein Fertighaus aus den Siebzigern, gibt es gute Gründe, es auf problematische Materialien zu untersuchen zeigen Untersuchungen vom Berufsverband Deutscher Baubiologen. Asbest kann sogar im Putz versteckt sein. Eine Untersuchung des Gebäudes kann zwar mehrere Tausend Euro kosten, dafür erleben Käufer keine bösen Überraschungen. Wichtig: Der Verkäufer muss einer Probenentnahme zustimmen.

Modernisierung oft kostengünstiger als ein Neubau

Sind Schadstoffe gut zu beseitigen, fällt eine Modernisierung in der Regel kostengünstiger als Abriss und Neubau aus, das ist ein Vorteil einer gebrauchten Wohnimmobilie. Interessenten sollten vor der Kaufentscheidung unbedingt hinter die Fassade eines vermeintlichen Schmuckstücks blicken. Dabei hilft ein Architekt oder Sanierungsspezialist.

 

Sprechen Sie uns an – hier können wir Ihnen geprüfte Spezialisten empfehlen.

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